Desde el 17 de agosto de 2026 rige la Ley 21.836, que amplía el subsidio a la tasa hipotecaria y la garantía estatal FOGAES a viviendas nuevas de hasta 6.000 UF, con 80.000 cupos y vigencia hasta el 31 de mayo de 2028. Importa porque abre el beneficio a un tramo de precios, entre 4.000 y 6.000 UF, que antes quedaba fuera, y porque baja el dividendo y el pie exigido.
Qué cambió con la Ley 21.836
La nueva ley modifica el régimen creado por la Ley 21.748, de 2025, y las normas del FOGAES. Según el análisis del estudio jurídico ECIJA, estos son los cambios principales:
- El precio máximo de la vivienda sube de 4.000 a 6.000 UF, y lo mismo el tope de la garantía FOGAES.
- Los subsidios disponibles aumentan de 50.000 a 80.000.
- La vigencia se extiende hasta el 31 de mayo de 2028.
- Sigue siendo exclusivo para viviendas nuevas.
- Se autorizan aportes fiscales al fondo de garantías por hasta US$175 millones.
Según Radio Agricultura, el beneficio ampliado está disponible desde septiembre de 2026 y, al 7 de agosto, el programa registraba 41.668 solicitudes con subsidio a la tasa, de las cuales 32.683 estaban formalizadas.
Cómo funciona el beneficio
Tiene dos piezas que se otorgan juntas. La primera es un subsidio de hasta 60 puntos base sobre la tasa del crédito hipotecario. La segunda es la garantía estatal FOGAES, que cubre parte del crédito y permite a los bancos prestar con un pie más bajo. El Minvu indica que el pie puede partir en 10% y que la rebaja total de la tasa ronda un punto porcentual, por ejemplo, de 4% a 3%.
No hay una postulación aparte: el crédito se pide en una de las 18 entidades adscritas y el beneficio se aplica al aprobarse, siempre que la vivienda y el comprador cumplan los requisitos. El Minvu lo describe como un beneficio para personas naturales.
Un ejemplo del Minvu
Para una vivienda de 4.000 UF, con 20% de pie, crédito a 30 años y seguros de 0,25%, el Minvu calcula que el dividendo baja de unos $644 mil a unos $570 mil al mes: un ahorro cercano a $74 mil mensuales.
Qué muestran las ventas
Los datos de TOCTOC publicados por Emol muestran que, entre enero y agosto de 2026, la venta de departamentos sin subsidio habitacional creció 5,4% en la Región Metropolitana, y que el tramo de 3.000 a 4.000 UF subió 27,6%. Solo en agosto se vendieron 2.209 departamentos, 8,6% más que en julio.
«Agosto marcó una aceleración relevante en la velocidad de ventas respecto a julio»
Actualización: el Tramo 4.000 abre postulaciones en noviembre
El Minvu publicó el calendario del nuevo subsidio Tramo 4.000, pensado para familias de sectores medios. Entrega 400 UF en las regiones de Coquimbo a Los Lagos, incluida la Metropolitana, para comprar viviendas nuevas o usadas de hasta 4.000 UF, y se puede complementar con el subsidio a la tasa.
- Cupos: 2.500 para nuevas familias y 2.500 para quienes ya tienen un subsidio y quieren cambiarse a este tramo.
- Postulación en línea: del 18 al 27 de noviembre, hasta las 16:00 horas, en minvu.cl.
- Postulación presencial: del 17 al 27 de noviembre en las oficinas OIRS del Serviu, con reserva de hora desde el 3 de noviembre.
- Requisitos: 18 años o más, cédula vigente, Registro Social de Hogares, capacidad de crédito y un ahorro mínimo de 200 UF depositado al 30 de octubre de 2026.
Qué significa para ti
Si eres propietario y quieres vender
El subsidio a la tasa con FOGAES aplica solo a viviendas nuevas, pero el Tramo 4.000 acepta usadas de hasta 4.000 UF, lo que puede sumar compradores a tu propiedad. Si estás pensando en vender, en gestión de venta te ayudamos a definir un precio coherente con estos tramos.
Si arriendas y quieres comprar
Compara tu arriendo actual con el dividendo que tendrías con el beneficio, y pide simulaciones en más de una entidad adscrita. Revisa también si alcanzas el ahorro de 200 UF que exige el Tramo 4.000.
Si eres inversionista
Antes de contar con el beneficio, confirma con tu banco si tu caso califica: el Minvu lo orienta a personas naturales y el Gobierno lo ha asociado a la compra de la primera vivienda. En asesoría en inversiones revisamos alternativas según tu situación.
Preguntas frecuentes
¿Qué viviendas pueden acceder al subsidio a la tasa con FOGAES?
Viviendas nuevas de hasta 6.000 UF compradas con un crédito hipotecario en una de las entidades adscritas al programa, según la Ley 21.836 y el Minvu.
¿Hasta cuándo está vigente el FOGAES ampliado?
Hasta el 31 de mayo de 2028 o hasta que se agoten los 80.000 cupos, lo que ocurra primero.
¿Cuándo se postula al subsidio Tramo 4.000?
En línea, entre el 18 y el 27 de noviembre de 2026 hasta las 16:00 horas; en forma presencial, entre el 17 y el 27 de noviembre en el Serviu, con reserva de hora desde el 3 de noviembre.
Fuentes
- ECIJA. Ley N° 21.836: nuevas modificaciones al subsidio a la tasa hipotecaria para la adquisición de viviendas nuevas. Publicado el .
- Radio Agricultura. Presidente Kast encabeza promulgación del FOGAES ampliado y nuevo subsidio para adquirir viviendas de hasta 6 mil UF. Publicado el .
- Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu). FOGAES: subsidio al crédito hipotecario. Página oficial del programa.
- Emol. «Aceleración relevante»: Crecen las ventas de viviendas nuevas en Santiago y desistimientos caen hasta 35%. Publicado el .
- Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu). Tramo 4.000. Página oficial del programa, con el calendario del llamado de noviembre de 2026.
- Meganoticias. Subsidio Tramo 4.000 del Minvu: cuáles son los requisitos para postular y cuándo se podrá solicitar. Publicado el .
Esta nota es informativa y la redactó el equipo de Montero Propiedades con los datos de las fuentes citadas. No reemplaza una asesoría para tu caso particular.
